渋谷の相続税・相続手続専門の税理士・会計事務所

小規模宅地等の特例とは？
最大80%節税となる理由とは？？

大幅な節税となる小規模宅地等の特例について、解説します。

1．小規模宅地等の特例の概要・導入の背景

小規模宅地等の特例とは、一定の要件を満たす場合に、土地の相続税評価額を最大80％減額できるルールです。

相続財産の中に、相続人の自宅や、事業に供している土地等がある場合は、通常の資産のように相続税評価を行ってしまうと多額の相続税が課せられ、納税資金を捻出するために自宅や事業用資産を売却せざるを得ない状況がありました。
相続によって、相続人の生活が脅かされることがないように相続税評価における特例措置が設けられています。

2．小規模宅地等の特例を適用するメリット

一定の要件を満たす場合に、土地の相続税評価額を最大80％減額できるため、相続による納税額を大幅に減少させることができます。

3．小規模宅地等の特例の対象

1. 居住用宅地を相続する場合
   亡くなった方の自宅や、生計を一にする親族の自宅を意味します。
2. 事業用宅地を相続する場合
   亡くなった方や、生計を一にする親族が事業として使用していた宅地を意味します。
3. 貸付事業用宅地を相続する場合
   亡くなった方や、生計を一にする親族が貸していた土地を意味します。賃貸アパートや賃貸駐車場などが該当します。

4．小規模宅地等の特例の適用要件

1.居住用宅地を相続する場合

利用状況	取得者	要件
亡くなった方の自宅	配偶者	特になし
	同居親族	相続開始の直前から相続税の申告期限までその建物に居住し、有していること
	同居していない親族	下記の要件全てに、該当すること 居住制限納税義務者又は非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと 被相続人に配偶者がいないこと 相続開始前に、相続人と居住していた親族がいないこと 相続開始前3年前までに、「取得者又は取得者の配偶者」「3親等内の親族」「特別の関係のある法人」が所有する国内にある家屋に居住したことがないこと 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがないこと その宅地等を相続税の申告期限まで有していること
生計を一にする親族の自宅	配偶者	特になし
	生計を一にする親族	相続開始の直前から相続税の申告期限までその建物に居住し、有していること

2.事業用宅地を相続する場合

利用状況	要件
亡くなった方の事業の用に供されていた宅地等	亡くなった方の事業を相続税の申告期限までに引継ぎ、かつ、その申告期限までその事業を営むこと
	その宅地等を相続税申告期限まで有していること
生計を一にする親族の事業の用に供されていた宅地等	相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地等の上で事業を営むこと
	その宅地等を相続税申告期限まで有していること

3.貸付事業用宅地を相続する場合

利用状況	要件
亡くなった方の貸付事業の用に供されていた宅地等	亡くなった方の貸付事業を相続税の申告期限までに引継ぎ、かつ、その申告期限までその貸付事業を営むこと
	その宅地等を相続税申告期限まで有していること
生計を一にする親族の貸付事業の用に供されていた宅地等	相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地等の上で貸付事業を営むこと
	その宅地等を相続税申告期限まで有していること

5.小規模宅地等の特例が適用される面積・減額割合

特例の対象	限度面積	減額割合
居住用宅地を相続する場合	330m2	80%
事業用宅地を相続する場合	400m2	80%
貸付事業用宅地を相続する場合	200m2	50%

計算事例

例1 　300㎡で評価額2億円の居住用宅地を相続し、小規模宅地等の特例を適用した土地評価の例

特例適用後の土地評価額　　　2億円　-　（2億円×80％）＝　4,000万円

土地の面積が330㎡を超えていないため、土地全体の評価額2億円全体に対して、80％の割合で減額され、1億6,000万円（2億円×80％）が減額されます。
相続税評価額は、土地評価額2億円から1億6,000万円を減額し、4,000万円と算定されます。
通常の相続税評価額では2億円とされた土地が、小規模宅地等の特例を適用することで4,000万円だけとなり、大幅な節税が可能となります。

例2　500㎡で評価額2億円の居住用宅地を相続し、小規模宅地等の特例を適用した土地評価の例

特例適用後の土地評価額　　　2億円　-　（2億円×330㎡÷500㎡×80％）＝　9,440万円

土地の面積が330㎡を超えるため、土地全体の評価額2億円に対して、330㎡÷500㎡の割合について、80％減額を適用するとして減額計算を行います。減額については、2億円×330㎡÷500㎡×80％＝1億560万円として計算されます。
相続税評価額は、土地評価額2億円から1億560万円減額し、9,440万円と算定されます。

6．まとめ

小規模宅地等の特例を適用することで相続税の大幅な節税が可能となりますが、税務調査が入り特例適用が否認されると多額の税金支払を指摘される可能性があります。
適用要件が細かく難解であるため、専門家と相談しながら将来の課税リスクを減らすことが必要です。